Aviso: esta guía es informativa y no constituye asesoría financiera, legal ni hipotecaria. Las reglas de elegibilidad de cada tipo de préstamo cambian —de hecho, las de la FHA cambiaron en 2025— y las condiciones (tasas, enganche, puntaje) varían según el prestamista, tu estado y tu perfil. Antes de decidir, confirma tu caso con un prestamista autorizado y consulta la información oficial de la CFPB en español.
Ser inmigrante no te impide comprar una casa en Estados Unidos. Ninguna ley federal prohíbe a un extranjero —incluso indocumentado— ser dueño de una vivienda. Lo que cambia según tu situación no es el derecho a comprar, sino cómo financias la compra: qué tipo de préstamo puedes pedir. Esta guía ordena las opciones por estatus migratorio para que sepas exactamente en qué casilla estás y qué camino es realista para ti.
Aquí nos centramos en el estatus. Si buscas los requisitos para calificar (crédito, ingresos, enganche y documentos), tenemos una guía específica: requisitos para comprar casa en EE. UU.. Y si quieres el proceso paso a paso (búsqueda, oferta, inspección y cierre), lo explicamos aparte en cómo comprar una casa en Estados Unidos.
En resumen
- Cualquier inmigrante puede ser dueño de una casa en EE. UU. El estatus no limita la propiedad; limita el financiamiento.
- Residente permanente (green card): accede a las mismas opciones que un ciudadano —FHA, convencional y VA (si cumple el servicio militar)—, presentando documentación de USCIS.
- No ciudadano con autorización de trabajo (EAD) o visa: desde el 25 de mayo de 2025 ya no es elegible para préstamos FHA. Su vía principal es la hipoteca convencional (Fannie Mae / Freddie Mac), que sí admite a residentes no permanentes con presencia legal verificada.
- Sin estatus / solo con ITIN: existen préstamos ITIN, un producto de prestamistas privados (no respaldado por el gobierno), con enganche y tasa normalmente más altos. También se puede comprar al contado.
- Comprar una casa NO otorga estatus migratorio, residencia ni «papeles». Es un mito. La propiedad y la migración son cosas legales distintas.
¿Puede un inmigrante comprar casa en EE. UU.?
Sí. La propiedad de vivienda en Estados Unidos no está condicionada a la ciudadanía ni al estatus migratorio. El reto real aparece cuando necesitas una hipoteca, porque ahí sí influye tu situación: determina a qué programas de préstamo puedes optar.
Por eso conviene ubicarte en una de estas tres situaciones antes de hablar con ningún prestamista.
Situación 1: residente permanente (green card)
Si tienes la tarjeta de residencia permanente (green card), para efectos hipotecarios estás prácticamente al mismo nivel que un ciudadano. Puedes optar a:
- Préstamos FHA (respaldados por el gobierno). Tras la actualización de 2025, la FHA mantiene la elegibilidad de los residentes permanentes legales bajo las mismas condiciones que un ciudadano, siempre que acredites tu estatus con documentación de USCIS.
- Préstamos convencionales (Fannie Mae / Freddie Mac).
- Préstamos VA, si eres veterano o militar en servicio que cumple los requisitos del Departamento de Asuntos de los Veteranos.
En la práctica, con green card el estatus deja de ser el obstáculo; lo que decide es tu crédito, tus ingresos y tu enganche, igual que a cualquier comprador.
Situación 2: no ciudadano con permiso de trabajo (EAD) o visa
Aquí es donde más ha cambiado el panorama, y donde circula más información desactualizada. Presta atención:
- FHA: el Departamento de Vivienda (HUD) publicó la Mortgagee Letter 2025-09 (26 de marzo de 2025), que elimina por completo la elegibilidad de los residentes no permanentes para préstamos asegurados por la FHA. Es obligatoria para los casos FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025. En otras palabras: hoy, un titular de EAD, visa H-1B, F-1 u otra condición no permanente ya no puede usar un préstamo FHA, aunque tenga permiso de trabajo. Si lees una guía que dice lo contrario, probablemente sea anterior a este cambio.
- Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac): esta es tu vía principal. Fannie Mae compra hipotecas concedidas a no ciudadanos que son residentes permanentes o no permanentes, en las mismas condiciones que a un ciudadano, siempre que acredites presencia legal. Para ello necesitas un SSN o un ITIN y un estatus verificable mediante, por ejemplo, un EAD válido, una green card o una visa de trabajo.
- VA: disponible solo si cumples los requisitos de servicio militar (con Certificado de Elegibilidad).
Si aún no tienes tu permiso de trabajo o quieres entender cómo funciona, lo explicamos en la guía del permiso de trabajo (EAD).
Situación 3: sin estatus migratorio o solo con ITIN
No tener estatus no te impide ser propietario. Las vías reales son dos:
- Préstamo ITIN. Es un producto de prestamistas privados (bancos comunitarios, cooperativas de crédito o prestamistas de cartera/portfolio), no respaldado por el gobierno, pensado para personas que declaran impuestos con un ITIN y no tienen SSN. La CFPB confirma que algunos prestamistas ofrecen estos programas, y advierte que suelen exigir un enganche mayor y una tasa de interés más alta que un préstamo con SSN. No existe «una tasa oficial»: cada prestamista fija la suya, así que compara varias ofertas.
- Compra al contado (cash). Si tienes los fondos y puedes acreditar su procedencia legal, no necesitas estatus ni historial de crédito para comprar. Es la vía más simple.
Si todavía no tienes ITIN, es un trámite gratuito ante el IRS con el Formulario W-7; te guiamos en cómo sacar el ITIN sin número de Seguro Social. Ten presente que el ITIN no autoriza a trabajar ni cambia tu situación migratoria: solo sirve para fines fiscales y trámites como pedir una hipoteca.
Tipos de préstamo según tu estatus (tabla 2026)
| Tipo de préstamo | Respaldo | ¿Quién puede optar (estatus)? | Enganche típico | Notas |
|---|---|---|---|---|
| FHA | Gobierno (HUD / FHA) | Ciudadanos y residentes permanentes (green card). Excluye a no permanentes desde el 25-may-2025 | Desde 3.5% (con puntaje 580+) | El titular de EAD o visa ya no califica |
| Convencional | Fannie Mae / Freddie Mac | Ciudadanos, residentes permanentes y no permanentes con presencia legal (EAD, visa, green card) y SSN o ITIN | Desde 3–5% (con 20% evitas el PMI) | Vía principal hoy para EAD y visa |
| VA | Gobierno (VA) | Veteranos y militares que cumplen los requisitos de servicio (con COE) | A menudo 0% | Se basa en el servicio, no en la ciudadanía |
| Préstamo ITIN | Privado / cartera (NO gobierno) | Personas sin SSN que declaran con ITIN (incluye indocumentados) | 10–20% o más | Tasa más alta; suele aceptar historial de crédito alternativo |
Rangos orientativos a julio de 2026, sujetos a cambios. Cada prestamista fija sus propios mínimos y condiciones. Verifica siempre tu caso concreto.
Requisitos y documentos (comunes a todos los perfiles)
Sea cual sea tu estatus, el prestamista necesita comprobar que puedes pagar la hipoteca. Los requisitos de fondo son los mismos para todos; los desarrollamos en detalle en requisitos para comprar casa, pero en resumen te pedirán:
- Identificación vigente: pasaporte, licencia de conducir, ID estatal o matrícula consular; y la visa cuando aplique.
- Número de identificación fiscal: SSN o, en su defecto, ITIN (la carta del IRS).
- Comprobantes de ingresos: talones de pago recientes y formularios W-2 (si eres empleado) o 1099 (si trabajas por tu cuenta).
- Declaraciones de impuestos: normalmente de los dos últimos años (clave, sobre todo, en los préstamos ITIN).
- Estados de cuenta bancarios de los últimos meses que muestren los fondos para el enganche y el cierre.
- Cartas de empleo o de tu empleador que confirmen antigüedad e ingresos, según pida el prestamista.
Enganche, crédito y costos de cierre
- Puntaje de crédito. Es uno de los filtros principales. En los préstamos con SSN, el mínimo depende del programa (por ejemplo, FHA suele aceptar desde ~580 y el convencional pide con frecuencia ~620 o más; cada prestamista fija el suyo). En los préstamos ITIN, como no se basan en tu SSN, muchos prestamistas aceptan historial de crédito alternativo: 12 meses de pagos puntuales de renta, servicios, seguro de auto o teléfono. Si estás empezando, conviene construir historial antes: te ayudamos en cómo construir crédito desde cero.
- Enganche (down payment). Varía mucho: desde 3–5% en muchos programas convencionales (con 20% evitas el seguro hipotecario privado o PMI) hasta el 10–20% o más habitual en préstamos ITIN, por considerarse de mayor riesgo. En varios estados existen programas de asistencia para el enganche; muchos no preguntan por el estatus migratorio si declaras impuestos.
- Costos de cierre (closing costs). Además del enganche, necesitas dinero para la tasación, el seguro de título, honorarios del prestamista, impuestos de transferencia y similares. Como referencia general del mercado, suelen situarse entre el 2% y el 5% del monto del préstamo, aunque varían por estado y propiedad. Presupuéstalos desde el principio.
Paso a paso para el comprador inmigrante
- Identifica tu situación (green card, EAD/visa o ITIN) y, con ella, el tipo de préstamo realista para ti.
- Ordena tu vida financiera: construye o revisa tu crédito, baja tus deudas y reúne ahorro para enganche y cierre.
- Reúne tus documentos: identificación, SSN o ITIN, comprobantes de ingresos y dos años de declaraciones de impuestos.
- Busca un prestamista autorizado y pide preaprobación. Compara al menos dos o tres ofertas (tasa, enganche y comisiones), sobre todo si vas por un préstamo ITIN.
- Verifica la licencia del prestamista en NMLS Consumer Access antes de entregar datos o dinero (ver sección de fraude).
- Con la preaprobación en mano, sigue el proceso de compra paso a paso: búsqueda, oferta, inspección, tasación y cierre.
Mito: «comprar una casa da papeles» (no es cierto)
Es una de las confusiones más peligrosas de la comunidad. Comprar una vivienda en Estados Unidos no te otorga estatus migratorio, ni residencia, ni ciudadanía, ni un camino hacia ellos. La propiedad de bienes raíces y la situación migratoria se rigen por leyes distintas: ser dueño de una casa no cambia tu estatus ante inmigración, y tampoco lo hace pedir una hipoteca ITIN.
Si alguien —un «asesor», un vendedor o un supuesto prestamista— te dice que comprar una casa te ayudará a «arreglar papeles» o a obtener la residencia, desconfía: es información falsa y, a veces, el anzuelo de una estafa. Tu caso migratorio se resuelve por las vías legales de inmigración, no comprando propiedad.
Cuidado con las estafas (cómo protegerte)
El comprador inmigrante es un objetivo frecuente de fraudes. Señales de alarma:
- Te piden pagos por adelantado («cuota de gestión», «seguro del préstamo») antes de aprobar nada.
- Prometen aprobación garantizada sin verificar tus ingresos ni tu crédito.
- Solo tratan contigo por WhatsApp o redes, sin oficina ni documentación formal, y te meten prisa.
- Te ofrecen «arreglar tus papeles» a cambio de comprar una casa (ver el mito anterior).
Cómo protegerte:
- Usa prestamistas registrados. Verifica la licencia de la persona o empresa en NMLS Consumer Access (nmlsconsumeraccess.org), la base de datos oficial de prestamistas hipotecarios.
- No pagues por adelantado cuotas sospechosas ni entregues originales de tus documentos a intermediarios sin credenciales.
- Si detectas una estafa, repórtala a la Comisión Federal de Comercio en reportefraude.ftc.gov.
Preguntas frecuentes
¿Puede un inmigrante comprar casa en Estados Unidos?
Sí. Ninguna ley federal prohíbe a un inmigrante —incluso indocumentado— ser dueño de una vivienda. Lo que cambia según tu estatus no es el derecho a comprar, sino el tipo de préstamo al que puedes optar para financiarla.
¿Puedo comprar casa con permiso de trabajo (EAD) o visa?
Sí, principalmente con una hipoteca convencional. Fannie Mae admite a residentes no permanentes con presencia legal verificada (EAD, visa o green card) y SSN o ITIN. Ojo: desde el 25 de mayo de 2025, los residentes no permanentes ya no pueden usar préstamos FHA.
¿Comprar una casa da residencia o «papeles»?
No. Comprar una vivienda no otorga estatus migratorio, residencia ni ciudadanía, ni un camino hacia ellos. Son asuntos legales distintos. Desconfía de quien prometa lo contrario.
¿Puede un indocumentado comprar casa?
Sí. Ninguna ley federal lo prohíbe. Las vías reales de financiamiento suelen ser el préstamo ITIN (de prestamistas privados) o la compra al contado.
¿Los residentes permanentes (green card) pueden pedir un préstamo FHA?
Sí. Tras el cambio de 2025, la FHA mantiene la elegibilidad de los residentes permanentes legales en las mismas condiciones que un ciudadano, presentando documentación de USCIS.
¿Necesito número de Seguro Social para comprar casa?
No necesariamente. Puedes comprar al contado sin ningún requisito de estatus, o financiar con un préstamo ITIN si declaras impuestos con ese número. Algunos préstamos convencionales también aceptan ITIN según el prestamista.
¿Qué es un préstamo ITIN?
Es una hipoteca de prestamistas privados (no respaldada por el gobierno) para personas sin SSN que declaran impuestos con un ITIN. Suele pedir mayor enganche y una tasa más alta, y a menudo acepta historial de crédito alternativo. No cites tasas «de oído»: compara ofertas.
¿Cómo sé si un prestamista es legítimo?
Verifica su licencia en NMLS Consumer Access (nmlsconsumeraccess.org). Desconfía de quien pida pagos por adelantado, prometa aprobación garantizada sin revisar tus ingresos o solo trate por WhatsApp. Reporta estafas en reportefraude.ftc.gov.
Fuentes
- HUD / FHA — Mortgagee Letter 2025-09: Revisions to Residency Requirements (26 de marzo de 2025; obligatoria para casos FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025). https://www.hud.gov/sites/default/files/OCHCO/documents/2025-09hsgml.pdf — Consultado el 16 de julio de 2026.
- HUD — FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1. https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/handbook_4000-1 — Consultado el 16 de julio de 2026.
- Fannie Mae — Selling Guide B2-2-02: Non–U.S. Citizen Borrower Eligibility Requirements. https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-02/non-us-citizen-borrower-eligibility-requirements — Consultado el 16 de julio de 2026.
- CFPB (en español) — ¿Puedo obtener una hipoteca con un ITIN en lugar de un número de Seguro Social? https://www.consumerfinance.gov/es/obtener-respuestas/puedo-obtener-una-hipoteca-con-un-numero-de-identificacion-personal-del-contribuyente-itin-en-lugar-de-un-numero-de-seguro-social-es-2159/ — Consultado el 16 de julio de 2026.
- IRS (en español) — Acerca del Formulario W-7 (solicitud de ITIN). https://www.irs.gov/es/forms-pubs/about-form-w-7 — Consultado el 16 de julio de 2026.
- Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) — Eligibility for VA home loan programs. https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/eligibility/ — Consultado el 16 de julio de 2026.
- NMLS Consumer Access — Base de datos oficial para verificar prestamistas. https://www.nmlsconsumeraccess.org/ — Consultado el 16 de julio de 2026.
- Comisión Federal de Comercio (FTC) — Reporte de fraude. https://reportefraude.ftc.gov/ — Consultado el 16 de julio de 2026.
Aviso final: esta guía es información general y no constituye asesoría financiera, legal ni hipotecaria individual. Las reglas de elegibilidad, tasas y porcentajes de enganche cambian con frecuencia y dependen del prestamista, tu estado y tu perfil. Confirma siempre tu caso con un prestamista autorizado y consulta la información oficial en consumerfinance.gov/es.
