⚠️ Aviso: esta guía es informativa y educativa y no constituye asesoría legal, migratoria ni financiera. No recomendamos bancos ni productos concretos y no publicamos tasas de interés, porque cambian a diario y dependen de tu perfil. Confirma siempre tu caso con un profesional y en las fuentes oficiales que citamos al final.
Última revisión: 20 de julio de 2026. Redacción de Destino USA. Revisado por Diego García, abogado especialista en derecho internacional y fiscal.
Hay una pregunta detrás de casi todas las búsquedas sobre este tema, y casi nadie la responde bien: ¿me van a aprobar a mí?
La respuesta corta es que comprar una casa en Estados Unidos no depende de tu nacionalidad ni de tu pasaporte. Depende de dos cosas distintas que conviene no mezclar:
- Ser dueño de una propiedad. Aquí no hay un filtro migratorio federal. Se compra con dinero, no con estatus.
- Conseguir un préstamo hipotecario. Aquí sí hay filtros, y en 2025 se endurecieron de forma seria para algunos perfiles.
Casi todos los artículos en español que vas a encontrar hoy siguen repitiendo reglas de financiamiento que cambiaron en mayo de 2025. En esta guía te damos los requisitos reales, verificados uno a uno contra la fuente oficial y con la fecha en la que la consultamos.
En resumen
- No necesitas ciudadanía ni green card para ser dueño de una casa. El filtro migratorio aparece cuando pides un préstamo respaldado por el gobierno.
- Sin SSN también se compra: Fannie Mae acepta SSN o ITIN, siempre que el prestatario esté legalmente presente en el país. Existen además préstamos privados «ITIN» fuera de ese circuito, con reglas propias.
- Puntaje de crédito: FHA permite 3.5 % de enganche desde 580 y 10 % entre 500 y 579. En los préstamos convencionales no hay un mínimo publicado como norma federal: lo fija cada prestamista.
- Enganche: desde 0 % (VA y USDA) hasta el clásico 20 % que evita el seguro hipotecario privado.
- Costos de cierre: entre 2 % y 5 % del precio de la casa, aparte del enganche (CFPB).
- El cambio grande de 2025: FHA eliminó por completo la categoría de «residentes no permanentes». Ya no basta con tener SSN y permiso de trabajo.
- Límites 2026: préstamo conforming hasta $832,750 en la mayor parte del país; FHA desde $541,287 hasta $1,249,125 según el condado.
Lo primero: ser propietario y calificar a un préstamo son dos cosas distintas
Esta distinción ordena todo lo demás y casi ningún artículo la hace.
Comprar la propiedad es una transacción privada entre dos personas. Se firma un contrato, se paga y se registra la escritura a tu nombre. No existe un requisito federal de estatus migratorio para aparecer en un título de propiedad.
Pedir prestado el dinero es otra cosa. Ahí entran tres capas de reglas superpuestas:
- Las de los programas federales (FHA, VA, USDA), que sí ponen condiciones de residencia.
- Las de Fannie Mae y Freddie Mac, que compran la mayoría de los préstamos convencionales y exigen presencia legal.
- Las del prestamista concreto, que casi siempre son más estrictas que el mínimo del programa. A eso se le llama overlay, y es la razón por la que dos bancos te dan respuestas distintas con el mismo expediente.
Guarda esta idea: cuando alguien te diga «no calificas», pregunta por cuál de las tres capas. Muchas veces el problema no es el programa, sino el banco.
Si lo que buscas es cómo funciona la compra en sí (buscar casa, hacer una oferta, inspección, escrituración), lo tenemos desarrollado en la guía del proceso completo de compra, paso a paso.
Requisito 1: el puntaje de crédito
Es el primer filtro y el que más se puede trabajar con antelación.
Los mínimos oficiales que sí están publicados son los de FHA, y funcionan por tramos:
| Puntaje de crédito | Financiamiento FHA máximo | Enganche mínimo |
|---|---|---|
| 580 o más | 96.5 % del valor | 3.5 % |
| 500 – 579 | 90 % del valor | 10 % |
| Menos de 500 | No elegible | — |
Para préstamos convencionales (los que compran Fannie Mae y Freddie Mac) no existe un número mágico publicado como requisito universal: la elegibilidad se evalúa con sistemas automáticos que miran el conjunto —puntaje, enganche, reservas, DTI, tipo de propiedad—. En el mercado se maneja el entorno de 620 como suelo habitual, pero eso lo fija cada prestamista, no una norma federal. Desconfía de cualquier web que te dé ese número como si fuera ley.
USDA es el caso curioso: el propio programa declara que no tiene requisito de puntaje de crédito, aunque se espera que el solicitante demuestre voluntad y capacidad de manejar deuda.
Dos matices que casi nunca se explican:
- No tener crédito no es lo mismo que tener mal crédito. Si nunca has pedido prestado, no tienes puntaje, y eso se resuelve construyendo historial, no arreglando nada. Lo explicamos en cómo construir crédito desde cero.
- Un puntaje bajo no solo puede negarte el préstamo: lo encarece. Un enganche mayor mejora tus condiciones y aumenta la probabilidad de aprobación, según la propia CFPB.
Requisito 2: la relación deuda-ingreso (DTI)
El DTI es la proporción de tu ingreso bruto mensual que se va en pagos fijos de deuda, incluida la futura hipoteca. Se calcula sumando todos tus pagos mensuales de deuda y dividiéndolos entre tu ingreso bruto mensual.
Aquí hay una confusión muy extendida. Durante años se repitió que «el límite es 43 %». Ese número venía de la definición de Qualified Mortgage de la CFPB. Ya no funciona así: la regla final del General QM sustituyó el tope del 43 % de DTI por un límite basado en el precio del préstamo. Y hay categorías de Qualified Mortgage en las que la norma no prescribe ningún límite de DTI.
Traducción práctica:
- 43 % sigue siendo una referencia útil de dónde empiezan a mirarte con lupa, pero no es un muro legal.
- Cada prestamista fija su propio umbral, y los sistemas automáticos aprueban DTIs más altos cuando hay compensaciones: enganche grande, ahorros de reserva, historial impecable.
- Lo que sí controlas es el numerador. Cancelar un carro financiado o una tarjeta antes de aplicar puede mover tu DTI más que subir el sueldo.
Un aviso operativo: no cierres tarjetas viejas ni abras crédito nuevo en los meses previos a solicitar. Lo primero acorta tu historial; lo segundo mete deuda nueva justo cuando el banco está mirando.
Requisito 3: el enganche (down payment)
Esta es la tabla que la gente busca, con la regla general de la CFPB detrás: si no puedes dar un 20 %, el prestamista normalmente te exigirá un seguro hipotecario privado (PMI) o te dirigirá a un préstamo FHA, VA o USDA.
| Tipo de préstamo | Enganche mínimo | Seguro hipotecario |
|---|---|---|
| Convencional | Desde 3 % con algunos prestamistas; lo habitual con PMI es 5–15 % | PMI si das menos del 20 %; se puede cancelar al ganar suficiente capital |
| FHA | 3.5 % (con 580+) o 10 % (500–579) | MIP inicial del 1.75 % del monto base del préstamo + prima anual (0.50 %–0.55 % en los tramos más comunes a más de 15 años) |
| VA | 0 % | Sin seguro hipotecario mensual; en su lugar, funding fee |
| USDA | 0 % (financiamiento del 100 %) | Cuotas propias del programa |
Sobre el VA funding fee, que es el costo real que sustituye al seguro: en una compra, el veterano que usa el beneficio por primera vez paga 2.15 % si da menos del 5 % de enganche, 1.5 % si da 5 % o más y 1.25 % si da 10 % o más. En usos posteriores, el tramo de menos del 5 % sube a 3.3 %. Están exentos, entre otros, quienes reciben compensación del VA por discapacidad relacionada con el servicio, los cónyuges sobrevivientes que reciben DIC y los militares en activo con Corazón Púrpura.
Sobre el dinero del enganche hay una regla no escrita que tumba solicitudes: el prestamista va a rastrear de dónde salió. Los depósitos grandes sin explicar generan cartas de aclaración y retrasos. Si el dinero es un regalo de un familiar, se documenta con una gift letter. Si viene de ahorros en efectivo guardados en casa, prepárate: ese es el punto más difícil del expediente, y lo tratamos más abajo.
Requisito 4: dinero para los costos de cierre (que no son el enganche)
Aquí es donde se rompen los presupuestos. Según la CFPB, los costos de cierre suelen ir del 2 % al 5 % del precio de compra, sin incluir el enganche.
Son los gastos iniciales por obtener el préstamo y transferir la propiedad: originación, avalúo, reporte de crédito, seguro de título, honorarios de registro, impuestos de transferencia y los fondos iniciales de la cuenta de plica (escrow) para impuestos prediales y seguro.
Dos documentos que tienes derecho a recibir y que debes leer:
- El Loan Estimate, que el prestamista entrega tras tu solicitud con la estimación de costos.
- El Closing Disclosure, que llega al menos tres días hábiles antes del cierre y ya trae la cifra definitiva de «Cash to Close«: enganche + costos de cierre − depósito ya entregado − créditos del vendedor − otros ajustes.
Compara los dos documentos línea por línea. Es el único momento en el que puedes discutir un cargo antes de firmar.
Y no olvides lo que viene después del cierre y no aparece en ninguna tabla: impuestos prediales, seguro de vivienda, cuota de asociación de propietarios si la hay, y el mantenimiento. La casa que «te alcanza» al comprarla puede no alcanzarte al vivirla.
Requisito 5: los documentos que te van a pedir
Prepararlos antes acorta el proceso semanas. La lista base es predecible:
Identidad y número fiscal
– Identificación con foto válida (licencia de manejo, pasaporte o matrícula consular, según lo que acepte el prestamista).
– SSN o ITIN. Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un número de Seguro Social válido o un ITIN, además de cumplir los requisitos de residencia legal y documentación.
Ingresos (empleado con W-2)
– Talones de pago recientes, normalmente de los últimos 30 días.
– W-2 de los dos últimos años.
– Declaraciones de impuestos de los dos últimos años.
– Verificación de empleo, que el prestamista suele pedir directamente al empleador.
Ingresos (autoempleado, contratista 1099 o negocio propio)
Este es el perfil más común entre nuestros lectores y el que más se descarta solo por no saber qué presentar:
- Declaraciones de impuestos completas de los dos últimos años, personales y del negocio si aplica.
- Formularios 1099 recibidos.
- Estados de cuenta bancarios del negocio, con frecuencia de 12 o 24 meses.
- Profit and loss statement (estado de resultados) del año en curso.
- Licencia del negocio o registro estatal, si existe.
- Carta de tu contador confirmando la actividad.
Advertencia importante y poco simpática: si declaras poco para pagar menos impuestos, el banco verá poco ingreso. El prestamista califica sobre el ingreso neto declarado, no sobre lo que facturaste. Quien planea comprar casa en dos años debería hablar con su contador hoy, no cuando ya esté viendo propiedades. Si nunca has declarado, empieza por aquí: cómo declarar impuestos sin papeles.
Si cobras en efectivo
Es el caso más difícil, y tiene solución parcial. El dinero en efectivo solo cuenta si deja rastro: depósitos regulares y consistentes en una cuenta bancaria, respaldados por declaraciones de impuestos que reflejen ese ingreso. Efectivo guardado en casa que aparece de golpe en la cuenta tres semanas antes de solicitar no es un activo utilizable: es una alerta. La regla es simple y hay que empezarla con uno o dos años de anticipación: deposita todo, declara todo.
Activos
– Estados de cuenta bancarios, normalmente de los dos últimos meses.
– Cuentas de inversión o de retiro, si las vas a usar.
– Gift letter si parte del enganche es un regalo.
Quién califica según su estatus migratorio (actualizado a 2026)
Esta es la sección donde la mayoría de las guías en español está desactualizada, así que vamos con la fuente delante.
El cambio de FHA que casi nadie ha contado
El 26 de marzo de 2025, HUD publicó la Mortgagee Letter 2025-09, «Revisions to Residency Requirements». Su efecto, obligatorio para los números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025, es contundente: elimina en su totalidad las secciones de «residentes no permanentes», con lo que se acaba la elegibilidad para prestatarios que no sean residentes permanentes legales.
Las únicas categorías que la carta deja explícitamente elegibles, además de los ciudadanos estadounidenses, son:
- Residentes permanentes legales, que deben aportar evidencia de esa condición y declararla en la solicitud.
- Ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, la República de las Islas Marshall y la República de Palaos.
Y una frase de la propia carta que conviene subrayar porque desmonta una creencia muy extendida: «A Social Security card is not sufficient to prove immigration or work status» — una tarjeta de Seguro Social no basta para probar tu estatus migratorio ni tu autorización de trabajo.
Consecuencia práctica: los beneficiarios de DACA, así como quienes tienen asilo o refugio pendiente, ya no son elegibles para financiamiento asegurado por FHA. Si lees un artículo fechado en 2026 que todavía dice que DACA califica para FHA, está copiando la política anterior.
La tabla de elegibilidad, programa por programa
| Programa | ¿Quién puede pedirlo? | Fuente |
|---|---|---|
| FHA | Ciudadanos y residentes permanentes legales (más ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palaos). Ya no existe la categoría de residente no permanente | HUD, Mortgagee Letter 2025-09 |
| VA | Veteranos, militares en activo, Guardia Nacional y Reserva que cumplan el servicio mínimo, y algunos cónyuges sobrevivientes. Requiere Certificado de Elegibilidad (COE) | VA |
| USDA (Sección 502 garantizado) | Debe ser ciudadano estadounidense, non-citizen national o qualified alien, con ingreso que no exceda el 115 % del ingreso medio del área y vivienda en zona rural elegible | USDA Rural Development |
| Convencional (Fannie Mae) | No ciudadanos que sean residentes permanentes o no permanentes legalmente presentes, en los mismos términos que un ciudadano. Requiere SSN o ITIN | Fannie Mae, Selling Guide B2-2-01 y B2-2-02 |
| Convencional (Freddie Mac) | Residentes permanentes y no permanentes que residan legalmente, en los mismos términos que un ciudadano. Una hipoteca a alguien sin estatus legal de residencia no es elegible para venderse a Freddie Mac | Freddie Mac, Guía 5103.2 |
| Préstamos «ITIN» privados | Producto de prestamistas privados que no se venden a Fannie ni a Freddie, con reglas propias. No están regidos por un programa federal único | — |
Fíjate en la asimetría, porque es el hallazgo más útil de esta guía: Fannie Mae, que es el circuito convencional mayoritario, es hoy más abierta que FHA para un residente no permanente legalmente presente. Justo lo contrario de lo que «todo el mundo sabe».
Fannie Mae, además, no especifica qué documentos exactos debe pedir el prestamista para verificar la presencia legal: deja que el banco lo determine caso por caso. Eso explica por qué la respuesta varía tanto de una institución a otra con el mismo perfil.
Si tu duda es específicamente migratoria más que financiera, la desarrollamos en la guía sobre comprar casa siendo inmigrante.
¿Y si no tengo Seguro Social? El camino del ITIN
El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS para quienes necesitan identificarse fiscalmente pero no son elegibles para un SSN. Se solicita con el Formulario W-7, y el IRS es explícito: puedes solicitarlo sin importar tu estatus migratorio.
Lo que el IRS dice con la misma claridad es lo que un ITIN NO hace:
- No te da ni cambia el estatus migratorio.
- No te autoriza a trabajar legalmente.
- No te da derecho a beneficios de Seguro Social ni al Earned Income Tax Credit.
- No sirve como identificación fuera del sistema fiscal federal.
Dos detalles operativos: el trámite tarda unas 7 semanas, y de 9 a 11 semanas si lo envías entre el 15 de enero y el 30 de abril o desde el extranjero. Y un ITIN caduca si no se usa en una declaración federal durante tres años fiscales consecutivos: expira el 31 de diciembre de ese tercer año de no uso, y hay que renovarlo con el mismo W-7. Si el tuyo lleva años dormido, renuévalo antes de empezar el proceso de compra, no en mitad de él.
El paso a paso del trámite está en cómo sacar el ITIN sin número de Seguro Social.
Sobre los llamados «préstamos ITIN»: existen y son legales, pero son productos privados que no pasan por Fannie ni por Freddie. Al no estar estandarizados, sus condiciones varían enormemente de un prestamista a otro. No publicamos tasas ni porcentajes de enganche para estos préstamos porque no hay ninguna fuente oficial que los fije: cualquier cifra que veas en internet es la de un prestamista concreto en un momento concreto. Pide siempre el Loan Estimate por escrito y compáralo con al menos dos alternativas.
Los límites de préstamo en 2026
Saber estos números te ahorra sorpresas, porque marcan la frontera entre un préstamo estándar y uno jumbo, con requisitos bastante más duros.
Préstamos convencionales (conforming), vigentes desde el 1 de enero de 2026:
| Zona | Límite para una unidad |
|---|---|
| Mayor parte del país (línea base) | $832,750 |
| Zonas de alto costo (techo) | $1,249,125 |
| Alaska, Hawái, Guam e Islas Vírgenes | $1,249,125 (línea base) / $1,873,675 (techo) |
La línea base subió $26,250 respecto a 2025 porque los precios de vivienda aumentaron un 3.26 % de media entre el tercer trimestre de 2024 y el de 2025, según el índice de precios de la propia FHFA. El límite subió en todos los condados del país menos 32.
Préstamos FHA, para números de caso asignados desde el 1 de enero de 2026:
| Unidades | Piso (floor) | Techo (ceiling) |
|---|---|---|
| 1 unidad | $541,287 | $1,249,125 |
| 2 unidades | $693,050 | $1,599,375 |
| 3 unidades | $837,700 | $1,933,200 |
| 4 unidades | $1,041,125 | $2,402,625 |
El límite FHA que te aplica depende de tu condado, no del promedio nacional. Compruébalo antes de enamorarte de una casa.
Cuidado con las estafas: cinco señales de alarma
Este es el terreno donde más dinero pierden las familias hispanas, y hay una modalidad que la propia CFPB ha documentado como especialmente dañina.
1. El «contract for deed» (contrato de escritura)
También lo verás como land contract, bond for deed, «contrato de terreno» o «comprar por contrato». El vendedor conserva la escritura legal hasta que terminas de pagar, mientras tú asumes desde el primer día impuestos, seguro, reparaciones y mantenimiento como si ya fueras el dueño.
La CFPB lo describe sin rodeos: algunos pueden ser un camino a la propiedad, pero la mayoría conlleva riesgos. Los que ha documentado:
- Con una hipoteca normal, si te atrasas el prestamista debe esperar antes de iniciar una ejecución hipotecaria. Con un contract for deed, el vendedor suele intentar desalojarte de inmediato: por una mensualidad perdida, por no poder pagar un balloon payment o por no cubrir gastos previstos en el contrato.
- El vendedor puede quedarse con todo el dinero y el trabajo que pusiste en la casa.
- El vendedor puede no tener título limpio —por ejemplo, deber dinero sobre la propiedad— y no decírtelo.
- El vendedor puede negarse a entregar la escritura aun habiendo pagado todo.
- El vendedor puede cobrarte impuestos y seguro y no pagarlos, dejándote con multas y deudas cuando por fin seas dueño.
Y el dato que explica por qué te lo contamos aquí: la investigación de la CFPB encontró que estos productos se dirigen con frecuencia a comunidades negras, hispanas, inmigrantes y religiosas, muchas veces con precios inflados y pagos globales que hacen improbable llegar a tener el título.
No firmes uno sin un abogado propio que revise el contrato y verifique el título.
2. «Te compramos la casa sin papeles» o «financiamos sin importar tu estatus»
Nadie que respete la ley te va a prometer aprobación antes de ver tu expediente. Una oferta de financiamiento garantizada por adelantado, sin revisar ingresos ni crédito, es la definición de una operación depredadora.
3. Adelantos de dinero fuera del cierre
El dinero de una compra de vivienda no se entrega en mano ni por transferencia rápida a una persona. Va a una cuenta de plica (escrow) de una compañía de título o de un abogado. Si alguien te pide una «cuota de reserva», un «adelanto de trámite» o un «pago para apartar la casa» a su cuenta personal, es una estafa.
Ojo también con el fraude de transferencias en el cierre: es habitual que un estafador envíe un correo suplantando al agente de títulos con instrucciones bancarias falsas. Llama siempre al número que ya conocías —no al que aparece en el correo— para confirmar los datos antes de transferir un solo dólar.
4. «Te arreglo el crédito en 30 días»
No existe forma legal de borrar información negativa correcta de tu reporte de crédito. Lo que sí existe es reconstruir historial con tiempo y pagos puntuales.
5. El asesor que solo habla en verbal
Todo lo importante en una compra de vivienda va por escrito: el Loan Estimate, el Closing Disclosure, el contrato de compraventa. Si alguien evita ponerlo en papel, la razón nunca te favorece.
Dónde pedir ayuda gratuita o barata: existen las agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD. La consejería sobre ejecución hipotecaria, desalojo y personas sin hogar es siempre gratuita; los demás servicios pueden tener una tarifa nominal, que debe ser exonerada si el cliente no puede pagarla y que debe informarse antes de empezar. Puedes buscar una agencia en el localizador de HUD o en el de la CFPB, o llamar al 800-569-4287.
Si crees que te estafaron, repórtalo en reportefraude.ftc.gov o presenta una queja ante la CFPB en consumerfinance.gov/complaint o al (855) 411-2372.
Un caso especial: si le compras a un vendedor extranjero
Es poco conocido y puede costarte caro. La ley FIRPTA obliga a retener el 15 % del monto realizado cuando se compra un inmueble estadounidense a una persona extranjera. Y el detalle crítico: en la mayoría de los casos el agente de retención es el comprador. Si el vendedor es extranjero y tú no retienes, el IRS puede responsabilizarte a ti del impuesto.
Hay excepciones que rebajan el porcentaje cuando la casa será tu residencia:
- 0 % si el monto realizado es de $300,000 o menos y el comprador la usará como residencia.
- 10 % si es residencia del comprador y el monto está por encima de $300,000 pero hasta $1,000,000.
Para que cuente como «residencia», debes planear vivir allí al menos el 50 % de los días de uso durante cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses.
En una transacción con vendedor extranjero esto no es opcional ni negociable: consúltalo con un abogado o un contador antes de firmar.
Checklist: ¿estoy listo para calificar?
- [ ] Sé cuál es mi puntaje de crédito y llevo al menos 12 meses de pagos puntuales.
- [ ] Tengo SSN o ITIN vigente (y renovado, si llevaba tres años sin usarlo).
- [ ] He declarado impuestos los dos últimos años y mi ingreso declarado refleja lo que realmente gano.
- [ ] Mi ingreso entra a una cuenta bancaria, no en efectivo sin rastro.
- [ ] Tengo el enganche más un 2–5 % adicional para costos de cierre.
- [ ] El origen de todo mi dinero es explicable y documentable.
- [ ] Mi DTI baja de los umbrales cómodos tras cancelar la deuda que pueda pagar.
- [ ] Sé qué límite de préstamo aplica a mi condado.
- [ ] He pedido Loan Estimate a más de un prestamista para comparar.
- [ ] He hablado con un consejero de vivienda aprobado por HUD.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo indocumentado?
Ser dueño de una propiedad no está condicionado a un estatus migratorio: la compraventa y el registro del título son transacciones privadas. Lo que sí está restringido es el financiamiento. Los préstamos FHA exigen desde mayo de 2025 ser ciudadano o residente permanente legal; USDA exige ser ciudadano, non-citizen national o qualified alien; y Fannie Mae y Freddie Mac exigen presencia o residencia legal en el país. En la práctica, quien no tiene estatus legal queda fuera del circuito hipotecario convencional y federal, y sus opciones se reducen a la compra al contado o a prestamistas privados con reglas propias. Consulta tu caso con un abogado antes de comprometer dinero.
¿Se puede comprar casa con ITIN y sin número de Seguro Social?
Sí. Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un SSN válido o un ITIN, además de cumplir los requisitos de residencia legal y documentación. Es decir, la falta de SSN por sí sola no descalifica en el circuito convencional. Además existen los llamados «préstamos ITIN» de prestamistas privados, que no se venden a Fannie Mae ni a Freddie Mac y cuyas condiciones no están fijadas por ninguna norma federal. Pide siempre el Loan Estimate por escrito y compara.
¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una casa en 2026?
Depende del préstamo. FHA permite 3.5 % de enganche con 580 o más y 10 % entre 500 y 579; por debajo de 500 no hay elegibilidad. USDA declara que no tiene requisito de puntaje, aunque evalúa la voluntad y la capacidad de manejar deuda. Para préstamos convencionales no hay un mínimo publicado como norma federal: lo fija cada prestamista junto con el resto de tu perfil.
¿Cuánto enganche necesito de verdad?
Desde 0 % con préstamos VA y USDA para quien califique, 3.5 % con FHA a partir de 580 de puntaje, y desde 3 % en algunos préstamos convencionales. La regla general de la CFPB es que si das menos del 20 %, el prestamista normalmente te exigirá un seguro hipotecario privado o te dirigirá a un préstamo FHA, VA o USDA. Un enganche mayor mejora tu tasa y tus probabilidades de aprobación.
¿Cuánto dinero necesito en total, aparte del enganche?
Los costos de cierre suelen ir del 2 % al 5 % del precio de compra, sin contar el enganche, según la CFPB. Incluyen originación, avalúo, seguro de título, registro e impuestos de transferencia, y los fondos iniciales de la cuenta de plica. Tu cifra exacta aparece como «Cash to Close» en el Closing Disclosure, que recibes al menos tres días hábiles antes de firmar.
¿Los beneficiarios de DACA pueden obtener un préstamo FHA?
No. La Mortgagee Letter 2025-09 de HUD, obligatoria para los números de caso FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025, eliminó en su totalidad la categoría de «residentes no permanentes». Las únicas categorías elegibles que la carta mantiene son los ciudadanos, los residentes permanentes legales y los ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. Si un artículo fechado en 2026 dice lo contrario, está reproduciendo la política anterior.
¿Puede un extranjero no residente comprar propiedad en Estados Unidos?
Comprar, sí: no existe una prohibición federal de que un extranjero sea dueño de un inmueble. Obtener un préstamo respaldado por el gobierno es otra cosa, porque FHA, VA y USDA exigen condiciones de residencia o de servicio militar. Además, si el vendedor es extranjero, la ley FIRPTA obliga normalmente al comprador a retener el 15 % del monto realizado, con excepciones que bajan el porcentaje al 10 % o al 0 % cuando la casa será residencia del comprador y el monto es de $1,000,000 o menos y de $300,000 o menos, respectivamente.
Soy autoempleado y cobro en efectivo. ¿Puedo calificar?
Puedes, pero necesitas anticipación. El prestamista califica sobre tu ingreso neto declarado, no sobre lo que facturas, y te pedirá dos años de declaraciones de impuestos, formularios 1099, estados de cuenta bancarios del negocio (a menudo de 12 a 24 meses) y un estado de resultados del año en curso. El efectivo solo cuenta si deja rastro: depósitos regulares en el banco respaldados por declaraciones que reflejen ese ingreso. Empieza a depositar y declarar todo uno o dos años antes de solicitar.
¿Cuál es el límite máximo de préstamo en 2026?
Para préstamos convencionales conforming, la línea base es de $832,750 para una unidad en la mayor parte del país, con un techo de $1,249,125 en zonas de alto costo. Para FHA, el piso nacional es de $541,287 y el techo de $1,249,125 para una unidad, con el límite concreto determinado por tu condado. Por encima de esos importes entras en territorio jumbo, con requisitos más estrictos.
Guías relacionadas
- El proceso completo de compra, paso a paso
- Comprar casa siendo inmigrante
- Cómo construir crédito desde cero
- Cómo sacar el ITIN sin número de Seguro Social
- Cómo declarar impuestos sin papeles
Fuentes
(consultadas el 20 de julio de 2026 en sitios oficiales del gobierno de EE. UU. y en las guías de venta de Fannie Mae y Freddie Mac)
- HUD / FHA — Mortgagee Letter 2025-09, «Revisions to Residency Requirements» (elimina en su totalidad las secciones de residentes no permanentes; elegibles solo ciudadanos, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palaos; «una tarjeta de Seguro Social no es suficiente para probar el estatus migratorio o de trabajo»). Fecha del documento: 26 de marzo de 2025; obligatorio para números de caso asignados a partir del 25 de mayo de 2025: https://www.hud.gov/sites/default/files/OCHCO/documents/2025-09hsgml.pdf
- HUD — nota de prensa HUD No. 25-048 (anuncio del cambio de requisitos de residencia y su aplicación a DACA, asilo pendiente y refugio pendiente): https://www.hud.gov/news/hud-no-25-048
- HUD / FHA — Mortgagee Letter 2025-23, «2026 Nationwide Forward Mortgage Limits» (piso $541,287 y techo $1,249,125 para una unidad; límites de 2, 3 y 4 unidades; vigentes para números de caso asignados desde el 1 de enero de 2026). Publicada el 11 de diciembre de 2025: https://www.hud.gov/sites/dfiles/hudclips/documents/2025-23hsgml.pdf — nota de prensa: https://www.hud.gov/news/hud-no-25-145
- HUD / FHA — Mortgagee Letter 2023-05 (MIP inicial de 175 puntos básicos —1.75 %— del monto base del préstamo; primas anuales de 50 a 55 puntos básicos en los tramos más comunes a más de 15 años). 22 de febrero de 2023, vigente para casos endosados desde el 20 de marzo de 2023: https://www.hud.gov/sites/dfiles/OCHCO/documents/2023-05hsgml.pdf
- HUD — enganche FHA desde el 3.5 % y tramos de puntaje de crédito (580 o más → 96.5 % de financiamiento; 500-579 → 90 %; menos de 500 → no elegible): https://www.hud.gov/helping-americans/loans y material formativo oficial de HUD Housing Counselors: https://hudhousingcounselors.hud.gov/sites/default/files/study_pdfs/202406_Module2.2.pdf. Fuente primaria: FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, última actualización publicada el 26 de noviembre de 2025: https://www.hud.gov/hud-partners/single-family-handbook-4000-1
- HUD — consejería de vivienda (la consejería sobre ejecución hipotecaria, desalojo y personas sin hogar es siempre gratuita; otras tarifas deben ser nominales, divulgadas por adelantado y exoneradas si el cliente no puede pagarlas; teléfono 800-569-4287): https://www.hud.gov/hud-partners/single-family-about-housing-counseling — localizador: https://answers.hud.gov/housingcounseling/
- HUD — programas estatales y locales de ayuda al enganche: https://www.hud.gov/states y https://www.hud.gov/helping-americans/buying-a-home
- FHFA — «FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2026» (línea base $832,750 para una unidad, +$26,250 sobre 2025; techo $1,249,125; Alaska, Hawái, Guam e Islas Vírgenes $1,249,125 / $1,873,675; alza del 3.26 % en el índice de precios; sube en todos los condados menos 32). 25 de noviembre de 2025: https://www.fhfa.gov/news/news-release/fhfa-announces-conforming-loan-limit-values-for-2026
- Fannie Mae — Selling Guide B2-2-01, «General Borrower Eligibility Requirements» (cada prestatario debe tener un SSN válido o un ITIN, además de cumplir los requisitos de residencia legal y documentación). Versión del 3 de septiembre de 2025: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-01/general-borrower-eligibility-requirements
- Fannie Mae — Selling Guide B2-2-02, «Non–U.S. Citizen Borrower Eligibility Requirements» (compra y titulariza hipotecas de no ciudadanos residentes permanentes o no permanentes en los mismos términos que a los ciudadanos; no especifica la documentación exacta, que determina el prestamista). Versión del 28 de julio de 2015: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-02/non-us-citizen-borrower-eligibility-requirements
- Freddie Mac — Single-Family Seller/Servicer Guide, sección 5103.2, «Permanent and Nonpermanent Resident Aliens» (elegibles en los mismos términos que un ciudadano; una hipoteca a un no ciudadano sin estatus legal de residencia no es elegible para venderse a Freddie Mac). Consultada el 20 de julio de 2026: https://guide.freddiemac.com/app/guide/section/5103.2
- VA — «Eligibility requirements for VA home loan programs» (requisitos de servicio y Certificado de Elegibilidad). Última actualización: 12 de junio de 2025: https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/eligibility — versión en español para solicitar el COE: https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/how-to-request-coe-esp
- VA — «VA funding fee and loan closing costs» (el programa no exige enganche ni seguro hipotecario mensual; tabla de funding fee vigente desde el 7 de abril de 2023: primer uso 2.15 % / 1.5 % / 1.25 % según enganche, uso posterior 3.3 % con menos del 5 %; exenciones por discapacidad relacionada con el servicio, DIC y Corazón Púrpura). Última actualización: 15 de enero de 2026: https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/funding-fee-and-closing-costs
- USDA Rural Development — «Single Family Housing Guaranteed Loan Program» (financiamiento del 100 %, ingreso máximo del 115 % del ingreso medio del área, zona rural elegible, requisito de ser ciudadano, non-citizen national o qualified alien, sin requisito de puntaje de crédito, solo 30 años a tasa fija). Página modificada el 22 de junio de 2026: https://www.rd.usda.gov/programs-services/single-family-housing-programs/single-family-housing-guaranteed-loan-program — verificador de zona elegible: https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do?pageAction=sfp
- IRS — «Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)» (qué es; no da ni cambia el estatus migratorio, no autoriza a trabajar y no sirve como identificación fuera del sistema fiscal federal; se solicita con el Formulario W-7 sin importar el estatus migratorio; plazos de 7 semanas y de 9 a 11 en temporada alta). Página actualizada el 28 de octubre de 2025: https://www.irs.gov/tin/itin/individual-taxpayer-identification-number-itin — versión en español: https://www.irs.gov/es/tin/itin/individual-taxpayer-identification-number-itin
- IRS — «How to renew an ITIN» (expira el 31 de diciembre siguiente al tercer año fiscal consecutivo sin usarlo en una declaración federal; se renueva con el mismo Formulario W-7). Página actualizada el 17 de noviembre de 2025: https://www.irs.gov/tin/itin/how-to-renew-an-itin
- IRS — «FIRPTA Withholding» (retención del 15 % del monto realizado en compras a personas extranjeras; el comprador suele ser el agente de retención y puede ser responsable del impuesto si no retiene; formularios 8288, 8288-A y 8288-B). Página actualizada el 9 de febrero de 2026: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding — excepciones (0 % hasta $300,000 y 10 % hasta $1,000,000 si será residencia del comprador): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding
- CFPB — «What kind of down payment do I need?» (si no puedes dar un 20 %, el prestamista normalmente exigirá seguro hipotecario privado o un préstamo FHA, VA o USDA; a mayor enganche, mejor tasa y más probabilidad de aprobación). Última revisión: 11 de septiembre de 2024: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-kind-of-down-payment-do-i-need-how-does-the-amount-of-down-payment-i-make-affect-the-terms-of-my-mortgage-loan-en-120/ — versión en español: https://www.consumerfinance.gov/es/obtener-respuestas/que-clase-de-pago-inicial-necesito-de-que-forma-la-cantidad-del-pago-inicial-que-hago-afecta-los-terminos-de-mi-prestamo-hipotecario-es-120/
- CFPB — «Closing disclosure explainer» y «Determine your down payment» (los costos de cierre suelen ir del 2 % al 5 % del precio de compra sin incluir el enganche; composición del «Cash to Close»; el Closing Disclosure llega al menos tres días hábiles antes del cierre): https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/closing-disclosure/ y https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/prepare/determine-your-down-payment/
- CFPB — «What is a debt-to-income ratio?» (cómo se calcula el DTI) y la regla final del General QM, que sustituyó el tope del 43 % de DTI por un límite basado en el precio del préstamo: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-debt-to-income-ratio-en-1791/ y https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/final-rules/qualified-mortgage-definition-under-truth-lending-act-regulation-z-general-qm-loan-definition/
- CFPB — «What is a contract for deed?» (el vendedor conserva la escritura y el comprador asume impuestos, seguro y reparaciones; riesgo de desalojo inmediato, balloon payments, título no limpio, negativa a entregar la escritura y desvío de los fondos de impuestos y seguro). Última revisión: 13 de septiembre de 2024: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-contract-for-deed-en-2149/
- CFPB — «Report on Contract for Deed Lending» (precios inflados, tasas altas y pagos globales; estos productos se dirigen con frecuencia a comunidades negras, hispanas, inmigrantes y religiosas). Agosto de 2024: https://www.consumerfinance.gov/data-research/research-reports/report-on-contract-for-deed-lending/
- CFPB — Localizador de consejeros de vivienda aprobados por HUD: https://www.consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor/ — quejas: https://www.consumerfinance.gov/complaint/
- Comisión Federal de Comercio (FTC) — Reporte el fraude (en español): https://reportefraude.ftc.gov/
Esta guía es informativa y educativa y no constituye asesoría legal, migratoria ni financiera. Los requisitos de los programas hipotecarios, los límites de préstamo, las políticas de residencia y las obligaciones fiscales cambian con frecuencia, y cada prestamista aplica criterios propios más estrictos que el mínimo del programa. No recomendamos instituciones financieras concretas ni garantizamos tasas, aprobaciones ni condiciones. Confirma siempre tu situación en las fuentes oficiales citadas o con un profesional cualificado antes de firmar cualquier documento o entregar dinero.
